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工业地产商业模式的一些思考

文章发布时间:2015/5/26 16:28:10



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商业模式包含一系列要素及其关系,用以阐明某个特定实体的商业逻辑。工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括像工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。最近,我一直在思考该如何打造工业地产的商业模式,从这种意义上讲,工业地产的商业模式应该是“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”。

 

大投资

     工业地产区别于传统的开发区的一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高,能够保证所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长,投资回收期限远大于住宅地产与商业地产,这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。对于稍具规模的工业地产来说,前期投入动辄就是十几个亿甚至是几十个亿,招商、管理运营等方面的投入也高得惊人,而投资回收期则长达十几年,资金实力稍有不足,就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与,这是工业地产大投资的特点所决定的。

    工业地产投资开发商的资金投入有两个来源,一般分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式的资金来源主要有股权融资、债券融资、项目融资等。随着工业地产的逐步运作,项目融资会成为大规模筹集资金的融资手段,其主要方法是BOT模式。间接融资方式的资金来源主要有银行信贷资金和非银行金融机构的资金。银行信贷资金包括从商业性银行和政策性银行取得的信贷资金。

快速启动

     传统的工业开发区受开发体制以及商业模式的影响,发展速度缓慢,导致基础设施不能有效配套,甚至有些开发区在企业入驻后相当长的一段时间内,基础设施一直处于停顿时期,严重制约了工业地产的开发建设速度。

     基础设施建设是快速启动的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。在投资者对投资地进行考察时,基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施,才能达到吸引金凤凰筑窝生蛋的目的。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障,是投资者投资项目得以如期开工的必要条件,自然也是其关注的重点。另外,近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备,更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐设施。

提供增值服务

     工业地产的发展必须摒弃过去开发区管理公司那种单纯依靠“租地卖地、税收分成”的收入模式,对产业价值链进行细化分解,寻找可持续性发展业务,追求工业地产的长期回报。

     目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因,与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况,开发区应主动出击,着力发展那些适合二三产联动的产业,促进第三产业的发展,特别是生产、生活配套及专业服务领域,同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。

     建设完善的配套产业环境

     我国的长三角、珠三角等地区在吸引国内外投资方面一直在全国处于领先地位的一个主要原因,就是通过10多年的发展积累,地区内形成了一系列具有强大生产能力的民营中小企业,可以为大企业提供各种品种、质量、规格的通用、专用零配件,在地区内形成了完善的产业链条。完善的配套产业环境对投资者来说不仅可以使其最大限度地利用各种基础设施,降低使用成本,还意味着运输、交易成本的降低以及最大程度获得溢出效应进行企业间的模仿与学习。

     搭建物流服务体系

     以我看来,开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。完善的园区内部物流、仓储等服务业,以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。另外,近年来OEM、厂商代工等生产形式的兴起对企业快速通关、零库存、即时的零配件供应等等要求近乎苛刻,这在许多进入大陆的台资电子企业,得到充分体现,为了吸引这些企业投资设厂,工业地产必须有与之相适应的物流环境。因此如何为园区营造物流成本优势近几年正逐渐成为工业地产研究的新热点。

     为投资者提供良好的投资软环境

     近年来,投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的趋势。如何站在投资者的角度,想投资者所想、急投资者所急,为投资者提供各种专业化咨询服务,让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境,是被许多投资者越来越重视的事情。另外,开展一站式办公、简化项目审批手续;开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通;设立企业服务热线,及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦,加重了工作量,却给投资者带来了方便,减轻了负担,必然会获得投资者的青睐。

     协助园区企业解决融资渠道问题

     近年来,跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长,且本地化采购率不断提高,因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义,就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。

追求长期稳定回报

     根据我的理解,一个房地产开发企业投资工业地产,由于投资金额巨大,对投资开发商来说,属于重大行为,或者说,是至关重要的战略行为。因此,工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性,而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的,因此对于工业地产的投资商来讲,投资工业地产除了考虑地理因素,更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对具有实力的开发商来说不算是障碍。

     众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地,给工业地产带来了稳定持续的客户群体,更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为,从市场需求的强度来看,目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上,好的项目能达到9%,甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看,工业用地的年限是50年,以现时建标准厂房来计算,年回报率大约在12%-16%,回报率较高。

    工业地产“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的商业模式更容易形成产业的空间集聚,加快开发建设速度,增强对区域经济的辐射效应,促进区域产业联动。




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